Почему девелоперы сдают офисы без отделки
В 2026 году заявленный объем нового строительства бизнес-центров классов Prime, А и В в Москве оценивается в 1–1,35 млн кв. м. Однако фактический ввод, по прогнозам MANUFAQTURY, составит около 600 тыс. кв. м — с учетом строительной готовности и уровня распроданности объектов. Почти все эти площади будут переданы покупателям и арендаторам в состоянии «в бетоне».
Девелоперы сознательно отказываются от отделочных работ. Причины — дорогое проектное финансирование и высокая инфляция. Зачем брать на себя лишние риски, если можно продать коробку и переложить затраты на конечного пользователя? Исключение — крупные штаб-квартиры, строящиеся под конкретного арендатора. Остальной рынок — это бетонные стены, стяжка и точки подключения к инженерным системам.
Ремонт за счет арендатора — это вообще нормально?
«Помещение передаётся в состоянии shell&core / без отделки. Все работы по приведению помещения в рабочее состояние (fit-out, перепланировка, отделка, инженерия) выполняются арендатором за свой счёт».
Сколько стоит довести бетонную коробку до ума
Общая сумма в 102,5 млрд рублей складывается из двух крупных блоков: проектирование и реализация.
Проектирование. Стоимость проектных работ для всего объема — 4,3 млрд рублей. В пересчете на квадратный метр — 7,2 тыс. рублей. Год назад было 6,1 тыс. Рост — 18%. Подорожали все этапы: эскизный проект вырос с 1,4 тыс. до 1,8 тыс. рублей за кв. м, раздел архитектурных решений — с 1,0 тыс. до 1,27 тыс.
Реализация. Материалы и строительные работы обойдутся в 84,7 млрд рублей. Один квадратный метр — 141,2 тыс. рублей. В конце прошлого года было 125,3 тыс. Рост — 12,7%.
Что конкретно подорожало
Динамика по ключевым позициям показывает, что рост затронул все категории.
Системы отопления, вентиляции и кондиционирования (ОВиК) — 28,5 тыс. рублей за кв. м против 25,6 тыс. год назад. Декоративная отделка стен — 5,9 тыс. против 4,9 тыс. Стеклянные перегородки — 5,8 тыс. против 4,7 тыс.
Накладные и прочие расходы тоже выросли. С их учетом итоговая стоимость ремонта квадратного метра достигает 170,6 тыс. рублей. В конце 2025 года было 151,2 тыс. Плюс 12,8%.
Какие расходы могут быть не учтены в смете
К полученным цифрам придется добавить авторский надзор — архитектурный и инженерный. Каждый из них обходится от 200 тыс. до 300 тыс. рублей в месяц. Это не разовая статья, а регулярный расход на весь период ремонта.
Кроме того, расчеты MANUFAQTURY отражают базовую общерыночную реальность. Если речь об эксклюзивной отделке — для премиальных офисов, с дизайнерскими решениями и нестандартными материалами, — стоимость может быть выше на 40–60%. Отдельно осмечиваются сложное инженерное оборудование, арт-объекты и замена элементов конструктива.
Почему ремонт дорожает быстрее инфляции
Давление на цены оказывают системные факторы. Повышение НДС. Инфляция — по данным Росстата, на 1 июня годовая инфляция ускорилась до 5,39%. Рост затрат на фонд оплаты труда — строительные специальности дорожают, рабочих рук не хватает.
Но ключевая причина — структурная. Девелоперы уходят из отделки, рынок новых офисов превращается в рынок бетонных коробок. Спрос на ремонтные услуги концентрируется на одном сегменте — том, который раньше был нишевым. В итоге цены растут быстрее, чем общая инфляция.
Что делать покупателю и арендатору
Точный расчет сметы становится критическим условием экономики проекта. Без него легко недооценить бюджет на 20–30% и получить недострой или вынужденную экономию на качестве.
Эксперты рекомендуют закладывать в сметы резерв 10–15%. Это позволяет учесть колебания расценок на материалы, риски задержек поставок и скрытые дефекты помещений, которые обнаруживаются только в процессе ремонта.
«Мы всегда рекомендуем закладывать резерв. Если речь об эксклюзивной отделке, стоимость может быть на 40–60% выше. Отдельноучитываются в смете сложное инженерное оборудование, арт-объекты и замена элементов
конструктива», — отмечает Ольга Володина, сооснователь и генеральный директор MANUFAQTURY.
Что в итоге
Ремонт новых офисов в Москве в 2026 году — это 102 млрд рублей. Стоимость метра выросла на 13% за полгода. И это не предел.
Рынок перекладывает риски с девелоперов на пользователей. Покупатель получает бетонную коробку и сам решает, во что превратить ее в работающий офис. Тот, кто не заложил резерв, рискует переплатить. Тот, кто не учел авторский надзор, получит проблемы с качеством. Тот, кто ориентируется на базовые расценки для премиального проекта, — недофинансирование.
Экономика офисного ремонта становится отдельной дисциплиной. И ошибки в ней обходятся дорого.
MANUFAQTURY — компания, специализирующаяся на ремонте и отделке офисных помещений. Совместно с KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT разработала цифровой инструмент «Калькулятор ремонта офисных помещений». Расчеты основываются на данных реальных проектов в действующих рыночных ценах.
Читайте также: Электрозавод уходит
