Пентхаусы в Москве подорожали до 1,6 млрд

Средний бюджет предложения пентхаусов делюкс-класса на первичном рынке Москвы осенью 2026 года достиг 1,6 млрд руб. Это на 7% больше, чем годом ранее, а вот предложение сократилось на 20% — до 70 непроданных лотов.

Цена растёт быстрее предложения

Аналитики NF GROUP и MR Private подсчитали: осенью 2026 года средний бюджет предложения на первичном рынке пентхаусов делюкс-класса в Москве составил 1,6 млрд руб. Рост к прошлому году — 7%. Цена квадратного метра достигла 5,1 млн руб., прибавив 5%.

Рост цены сопровождается сокращением предложения. На первичном рынке осталось 70 непроданных пентхаусов — на 20% меньше, чем годом ранее. Средняя площадь лота в продаже выросла на 2% и составила 310 кв. м.

Почему пентхаусы дорожают 

Пентхаусы остаются нишевым продуктом с ограниченным числом лотов. Кристина Альтман, директор по маркетингу MR Private, объясняет: такие лоты выделяются нестандартными решениями и набором характеристик, поэтому ценообразование на них отличается от типовых квартир в тех же проектах. В результате в Москве отсутствует ценовая корреляция между рынком высокобюджетной недвижимости в целом и сегментом пентхаусов.

Пентхаус или нет?

Андрей Соловьев, партнёр NF GROUP, перечисляет отличительные черты: панорамные виды, большие площади, просторные планировки, увеличенная высота потолков. Часто есть дополнительные опции, связанные с безопасностью. Среди редких особенностей — система индивидуальной эвакуации при пожаре. Встречаются камины, отдельный лифт, собственный бассейн, терраса или эксплуатируемая кровля, доступная только владельцу.

«Пентхаусы — привлекательный формат как с точки зрения обладания уникальным объектом, так и с точки зрения сохранения ценности актива в долгосрочной перспективе вне зависимости от рыночных колебаний, — говорит Андрей Соловьев. — Зачастую наиболее дорогие исключительные активы воспринимаются как трофейная недвижимость, соответствующая уровню капитала, влияния и статуса владельца».

Готовность дома важнее цены

Более половины существующего предложения пентхаусов сосредоточено в домах на высокой стадии готовности. Для покупателя в этом сегменте важна эмоциональная составляющая — возможность увидеть лот, оценить виды, качество дома и реализацию концепции проекта. Поэтому состоятельные покупатели предпочитают откладывать сделку до завершения строительства.

Сколько сделок 

С января по июнь 2026 года в Москве зафиксировали не более 5 сделок с пентхаусами на первичном рынке — на 78% меньше, чем годом ранее. Столь высокий процент объясняется штучностью подобных сделок: даже две-три покупки меняют статистику.

При снижении числа сделок средняя стоимость квадратного метра в фактически проданных пентхаусах выросла на 5% и достигла 4,9 млн руб. Средний бюджет покупки снизился на 32% и составил 1 млрд руб.

Портрет покупателя

«Формат пентхаусов пользуется большим спросом среди состоятельных людей старше 50 лет, для которых это, главным образом, эмоциональная статусная покупка, — отмечает Кристина Альтман. — Интересанты рассматривают этот вид жилья как привлекательную опцию для личного проживания, укрепления своего статуса и выгодных инвестиций, которые могут служить способом сохранения и приумножения капитала даже в периоды экономической нестабильности. Таким покупателям важно иметь лучший лот в доме, в том числе с точки зрения приватности и безопасности».

Примеры из портфеля MR Private

Клубный дом Люче в Крестовоздвиженском переулке предлагает пентхаусы площадью 436,6 кв. м, 461,3 кв. м и гранд-пентхаус на 767,1 кв. м. Все три лота расположены на верхнем этаже, имеют видовые террасы. Предусмотрены отдельные сервисные апартаменты для персонала на первом этаже, которые идут в подарок при покупке. Возможна установка дровяных каминов.

Крупнейший пентхаус занимает целый этаж. В нём предусмотрены приватный лифт, отдельные входы, помещения для персонала, большая мастер-зона с гардеробной, ванной и кабинетом, а также терраса. Виды открываются в сторону Кремля, Воздвиженки, Храма Христа Спасителя и внутреннего сада Люче. Такие лоты формируют тренд на усиление приватности, повышение качества исполнения и рост средней площади.

Семейный дом Кло 17 в Староваганьковском переулке возле проекта Люче предлагает два пентхауса площадью 264,8 и 340 кв. м с приватными террасами. Лоты можно объединить в одно пространство с панорамными видами на четыре стороны света и центр Москвы.

Как выбирают пентхаус

При покупке чаще всего руководствуются личным впечатлением от конкретного дома. Решение нередко принимается после персональной экскурсии. В таких условиях выигрывают готовые или почти готовые проекты с продуманной концепцией, удобным расположением и удачными видами на городские достопримечательности.

Рынок пентхаусов делюкс-класса в Москве демонстрирует парадоксальную динамику: предложение сокращается, цены растут, а число сделок падает. Средний бюджет предложения достиг 1,6 млрд руб., цена метра — 5,1 млн руб. Покупатели старше 50 лет рассматривают такие лоты как статусную покупку и способ сохранения капитала. Готовность дома и личное впечатление от просмотра остаются решающими факторами при принятии решения.