Новостройки Москвы дорожают, хотя спрос упал вдвое

Аналитики подвели итоги III квартала 2026 года на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы. Предложение сократилось на 7% за квартал и на 29% за год, спрос снизился на 2% и на 51%. Средневзвешенная цена за тот же период выросла на 3% и на 19%, до 438,61 тыс. руб./м². За квартал не стартовало ни одного проекта. Кратко

Что происходит с предложением

По данным 

«Метриум» в  III квартале 2026 года в массовом сегменте экспонировалось 8,9 тыс. лотов в 72 проектах. За квартал их число сократилось на 7%, за год — на 29%. Квартир было 8,1 тыс. (-8% за квартал, -28% за год), апартаментов 0,8 тыс. (-1% и -37%).

Апартаменты за год теряют в объёме быстрее квартир, за квартал— медленнее.

Пополнения почти нет. В прошедшем квартале на рынке массовых новостроек старой Москвы не зафиксировано ни одного старта продаж. В уже реализующихся проектах началось строительство только 7 новых корпусов.

«За последний год в столице не стартовал ни один новый проект, а в III квартале продажи открылись всего в 7 новых корпусах в уже реализуемых ЖК», — отмечает Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум».

Где предложение уменьшилось, а где выросло

В 7 округах наблюдалось вымывание предложения: число лотов в экспозиции сократилось на величину от 6% (ЗелАО) до 24% (ВАО). Обратную динамику показали ЮЗАО (+49% за квартал) и ЮВАО (+13%). Там застройщики вывели в продажу новые корпуса.

Рост экспозиции в двух округах пришёлся на новые корпуса, а в остальных семи предложение уменьшилось.

Почему цены растут почти везде

Расширение экспозиции повлияло на цены. В 8 административных округах стоимость лотов выросла. Только в ЮЗАО показатель сократился, на 4%. По версии «Метриум», причина в том, что там в продажу вышли новые корпуса проекта «Южные Сады». Ниже каких цен они продаются, в релизе не уточняют.

Какова средняя цена и сколько стоят квартиры и апартаменты

Средневзвешенная цена квартир и апартаментов в III квартале составила 438,61 тыс. руб./м² (+3% за квартал, +19% за год). Квартиры стоят 443,29 тыс. руб./м² (+3% и +18%), апартаменты — 383,11 тыс. руб./м² (+9% и +24%).

Апартаменты остаются дешевле квартир, но дорожают заметно быстрее.

Что осталось в продаже: стадии готовности, типы лотов, отделка

В структуре предложения по стадиям готовности доля объектов на начальном этапе сократилась до 13,1% (-6,5 п.п. за квартал). Аналитики связывают это с дефицитом новых проектов. Доля лотов на более поздних стадиях последовательно росла по мере продвижения строящихся объектов по циклу.

Раз новых проектов нет, доля ранних стадий сокращается, а доля готовых объектов растёт.

Меняется и набор лотов. Доля студий уменьшилась до 15,8% (-1,5 п.п.), однокомнатных квартир — до 36,2% (-1,6 п.п.). Доля двухкомнатных выросла до 33,5% (+0,9 п.п.), трёхкомнатных — до 13,5% (+1,9 п.п.). По мнению аналитиков, причина в исчерпании самого доступного и компактного жилья на фоне роста цен.

Доля лотов без отделки за квартал увеличилась на 5,7 п.п. и достигла 40,8%. Доля предложения с чистовой отделкой снизилась до 43,1% (-4,5 п.п.), доля white box — до 16,1% (-1,2 п.п.).

Покупателю остаётся больше квартир без отделки и меньше компактных форматов.

Сколько стоят лоты и какие из них самые доступные

Основная масса предложения приходится на дорогие лоты. Крупнейшая доля, 26%, у квартир и апартаментов площадью 50–70 кв. м стоимостью от 20 млн руб. Следом идут лоты площадью 30–50 кв. м за 15–20 млн руб. (23%) и за 20 млн руб. и выше (15%). Ещё 11% приходится на лоты площадью 70–90 кв. м от 20 млн руб. Лоты площадью до 30 кв. м распределены по бюджетам иначе: 8% стоят от 10 до 15 млн руб., 4% — от 15 до 20 млн руб., 1% — от 5 до 10 млн руб.

Лоты площадью 90 кв. м и больше составляют 3%.

По типологии средняя студия имеет площадь 26,5 кв. м, цену 553,9 тыс. руб./м² и стоимость 14,7 млн руб. Диапазон для студий: площадь от 16,9 до 58,6 кв. м, стоимость от 7,1 до 27,0 млн руб. Средняя однокомнатная квартира — 38,9 кв. м, 493,2 тыс. руб./м² и 19,2 млн руб. (от 7,7 до 32,9 млн руб.). Двухкомнатная в среднем — 59,0 кв. м, 410,7 тыс. руб./м² и 24,2 млн руб. (от 10,7 до 46,5 млн руб.). Для трёхкомнатной это 78,8 кв. м, 380,4 тыс. руб./м² и 30,0 млн руб. (от 18,5 до 58,4 млн руб.). Для четырёхкомнатных и больших квартир это 111,2 кв. м, 362,2 тыс. руб./м² и 40,3 млн руб. (от 25,2 до 54,3 млн руб.). В целом по рынку средний лот занимает 49,8 кв. м и стоит 21,8 млн руб.

Чем больше квартира, тем ниже цена квадратного метра. Средняя стоимость при этом растёт.

Самые доступные апартаменты квартала: в Wellbe (ЗелАО) лот площадью 21,8 кв. м за 7,1 млн руб., в «Пятницком 58» (СЗАО) 22,4 кв. м за 7,5 млн руб., в «Ситимиксе Новокосино» (ВАО) 25,0 кв. м за 7,8 млн руб. Самые доступные квартиры: в «Молжанинове» (САО) 22,3 кв. м за 9,6 млн руб., в «Митинском лесу» (СЗАО) 20,1 кв. м за 10,3 млн руб., в «Зелёном парке» (ЗелАО) 28,9 кв. м за 11,0 млн руб.

Самая дешёвая квартира в рейтинге стоит 9,6 млн руб. при площади 22,3 кв. м.

Что стало с дешёвым сегментом

За квартал доля лотов дешевле 15 млн руб. сократилась на 7 п.п., до 13%. Это существенно для покупателей с льготной ипотекой, ведь новые лимиты лежат в диапазоне от 12 до 18 млн руб.

Средняя студия стоит 14,7 млн руб., средняя однокомнатная квартира — 19,2 млн руб.

Как изменился спрос и ипотека

В III квартале количество зарегистрированных ДДУ снизилось на 2% и составило 3,4 тыс. шт. Минимальное число сделок пришлось на август (929 ДДУ), пик — на июль (1 265 ДДУ). Июльский всплеск аналитики объясняют отложенной регистрацией договоров. Их заключили на волне ажиотажного спроса в июне, в преддверии изменения условий семейной ипотеки.

Спрос в июле подпитывался сделками, заключёнными ещё в июне.

Доля ипотечных сделок сократилась на 1 п.п. и составила 72%. Средняя ставка по рыночной ипотеке снизилась на 0,6 п.п., до 18,7%. Ключевая ставка за отчётный период уменьшилась лишь на 0,25 п.п. Последнее снижение состоялось 24 июля, на заседании 11 сентября регулятор сохранил её на уровне 14%.

Рыночная ипотека подешевела вдвое быстрее ключевой ставки, но остаётся на уровне 18,7%.

По числу сделок в III квартале лидирует ЮВАО. Там чаще всего покупали в «Левел Южнопортовая» (207 ДДУ), «Люблинском парке» (110 ДДУ) и «Стране Заречной» (77 ДДУ).

Что изменилось в льготной ипотеке и как это оценивают

С 1 октября условия семейной ипотеки изменились. Основатель девелопера SIS Development Ярослав Гутнов оценивает это так: «С 1 октября льготная ипотека, по сути, теряет роль важнейшего драйвера спроса на рынке новостроек Москвы». По его словам, покупка по программе возможна только в рамках новых лимитов, без суммирования с рыночной частью по льготной схеме. В Москве лимит составляет от 12 до 18 млн руб. в зависимости от числа детей. Что именно означает «без суммирования», релиз не поясняет. Предложений в этом ценовом диапазоне в исторических границах Москвы, по словам Гутнова, «практически не осталось».

«Метриум» приводит долю лотов дешевле 15 млн руб. (13%). Доля лотов до 18 млн руб., то есть до верхней границы лимита, в релизе не указана.

Ярослав Гутнов ожидает дальнейшего оттока покупателей. Исключением, по его мнению, могут стать проекты класса комфорт+, к которым относится его ЖК «Первый Рязанский». Это оценка девелопера о собственном проекте.

Юлия Иванова называет факторы, которые сдерживают покупателей: «Помимо дефицита предложения дальнейшую активность покупателей ограничивают новые правила семейной ипотеки, сдержанное снижение ключевой ставки ЦБ и рост цен (+3% за квартал)».

Что в итоге

По данным «Метриум», в массовом сегменте старой Москвы лотов меньше, цены выше, а договоров вдвое меньше, чем год назад. Причины компания видит в дефиците предложения, новых правилах семейной ипотеки и росте цен. Прогнозов цен и ответа, покупать сейчас или ждать, аналитики не даеют. Мы тоже не знаем. Решайте сами.

Иллюстрация: Первый Рязанский_корпус 1