Китай выкупает миллионы квартир: почему дешевая ипотека не спасает рынок

Власти Китая выделили 300 млрд юаней ($42 млрд) на выкуп 766 млн м² непроданного жилья, но цены на новые дома всё равно падают третий год подряд. Изучаем китайские сценарий, размышляем о том, может ли он повториться в России.

Что происходит в Китае с ценами и спросом

В Китае уже давно не дефицит жилья, а избыток: 766 млн м² непроданного жилья — это целый город, который уже построен, но не заселен.

Для многих домохозяйств квартиры стоят дешевле остатка долга по ипотеке, этот феномен называет «подводной ипотекой», мы про нее уже писали.

Продавать жилье невыгодно, а личного банкротства в Китае нет, поэтому долг висит на человеке, а не «стирается» через суд.

При этом цены на новые дома в 70 крупных городах снижаются уже 33 месяца подряд: за последний год — минус 3,4% год к году.

 Даже при низких ставках и частых скидках покупатели не спешат брать квартиры, а держат деньги либо в более ликвидных активах, либо вообще не берут новые кредиты. 

Государство как главный покупатель

Государство в Китае не даёт застройщикам массово обанкротиться, а становится прямым игроком рынка: крупные госкомпании скупают у девелоперов готовое жильё, берут его на баланс и превращают в социальное или доступное.

Крупные госкомпании и фонды проблемных активов получают через Народный банк Китая кредиты на сумму до 300 млрд юаней и скупают готовые квартиры у застройщиков.

Часть жилья идёт в социальный фонд, часть выставляется на продажу под более низкими ценами, а часть, по сути, просто «перевязывается» на баланс государства.

Зато для девелоперов это выглядит как спасательный круг: долги девелоперов не должны превышать 70% активов, а выкуп жилья госкомпаниями помогает им хотя бы не падать в обвал.

В некоторых китайских регионах доля сделок через госструктуры уже тяготеет к 60–70% — рынок всё больше превращается в «рынок с гослицензией», где ключевым покупателем становится государство, а не частный инвестор.

Ипотека под 3,5%: дешево, но не очень интересно

Ставки в Китае сейчас один из самых заметных элементов поддержки: базовая ставка LPR на пять лет и дольше — около 3,5%, а средняя по рынку — 3,1–3,6%. Для первой квартиры взнос снизили до 15%, для второй — до 25%, для коммерческой недвижимости — до 30%. По бумаге это выглядит как «идеальный» рынок для покупателя: кредит почти максимально дешёвый, а цены падают.

На самом деле спрос не оживился. Основной барьер — не процентная ставка, а неуверенность в доходах: без роста зарплат и стабильной работы люди не спешат брать новый кредит, даже под 3,5%. Иван Иванов, директор компании «Строймонтаж»: «Ставки спущены до предела, но если человек не видит стабильности в доходе, он не будет брать ипотеку, даже если рынок предлагает почти минимальный взнос.». Для российского читателя это важно, потому что и у нас в последнее время ипотека уже не «супер‑дорогая», а рынок всё равно медленно, — ключевой фактор всё чаще не ставка, а вопрос «а смогу ли я платить завтра?».

Возможен ли такой сценарий в России?

В России государство пока не идёт по китайскому пути с масштабным выкупом. Здесь базовый механизм — это скидки, льготная ипотека и контроль за эскроу‑счетами. По данным ЦИАН и Росреестра, на сайтах объявлений в миллионниках сейчас 183 тыс. готовых квартир, из них 51 тыс. фактически считаются неликвидными — около 28% от общего объема.

Цены на таком рынке уже просели: по данным, в ряде сегментов максимумы скидок достигают 22% от первоначальной цены, а в среднем по городу цена упала примерно на 5–7% до порядка 125 тыс. руб./м². Семейная ипотека держится на уровне 6% при взносе 20%, но даже при этом объём сделок в 2025 году сократился на 15% к 2024‑му. Для пользователя сайта объявлений это означает, что ждать «идеального» момента для покупки можно долго: рынок уже снижается, но это снижение скорее постепенное, чем резкое.

США 2008‑го: как можно было по‑другому

Китайскую историю с ипотекой можно сравнить с кризисом 2008 года в США. Там  государство не стало медленно выкупать жильё, а прямо вмешались в систему: Минфин выкупил у агентств Fannie Mae и Freddie Mac около $187 млрд «токсичных» ипотек, а ФРС запустила программы количественного смягчения на 4 трлн долларов. Это позволило резко снизить ставки до 4–5% и остановить панику, но обвала цен избежать не удалось.

В результате цены на жилье в среднем упали примерно на 30%, а 8 млн семей потеряли свои дома через foreclosure. Восстановление заняло около пяти лет, и только к середине 2010‑х рынок вернулся к докризисным уровням. Для российского читателя ключевая мысль здесь в другом: в США рынок прошёл жёсткий, но быстрый пересчёт, а в Китае власти сейчас выбирают более мягкий, но затяжной путь, который переносит проблемы на госструктуры и застройщиков.

А что в России?

В России сейчас нет масштабной программы выкупа готового жилья, как в Китае. Государственная поддержка ограничивается льготной ипотекой, скидками от застройщиков и частичными программами для локаций. Остатки готовых квартир в миллионниках растут на 14,6% год к году, а скидки уже достигают 22% на 75% объектов.

Вопрос в том, хватит ли этого, чтобы избежать китайского сценария. По словам аналитика Nomura Тинчен Лю: «Выкуп помогает разгрузить девелоперов, но без роста доходов населения и реального спроса рынок не вернётся к нормальным уровням.». Для российского пользователя сайта объявлений это значит, что рынок сейчас ищет баланс: неликвид растёт, цены понемногу снижаются, но государство пока не берётся за «тяжёлую артиллерию» вроде выкупа.

Почему информация о кризисе в Китае важна для россиского рынка?

Сравнение ситуации на рынке недвижимости в России с кризисами в Китае и США расширяют наше представлени о возможных сценариях:

• Пока в Китае выкуп жилья помогает замедлить обвал цен, но не останавливает его, а спрос на ипотеку остаётся слабым.
• В России сейчас та же проблема в более мягкой форме: растёт доля неликвидных квартир, работают скидки и льготные ставки, но рост доходов хромает.
• Если в будущем количество непроданных квартир в России продолжит расти, а покупатели не будут торопиться, государство может начать обсуждать более жёсткие меры, похожие на китайские или американские схемы.

Что это может значить для рядового покупателя жилья и ипотечника:

• рынок уже не «бесконечно растущий», а находится в периоде коррекции;
• скидки и относительно низкая ипотека — постепенный, но не мгновенный инструмент;
• любой резкий сценарий (как в США 2008‑го или усиление выкупа по‑китайски) будет сопровождаться длительной перегруппировкой цен и ставок.

Опыт Китая и США показывает, каким образом государство может вмешаться в рынок недвижимости: через прямой выкуп и долгосрочную поддержку, или через резкий, но относительно быстрый пересчёт. 

Россия на среднем пути: скидки, льготы, контроль, но без масштабного выкупа.

Иллюстрация: Нано Банана

Читайте также: Квартира утонула: что не так с ипотекой в Китае

 Продажа, аренда, коммерческая недвижимость

Самые горячие новости читайте на Реал Эстейт.ru