Новостройки, купленные по семейной ипотеке, уходят инвесторам

Часть квартир, купленных по семейной ипотеке идет не на улучшение жилищных условий, а на покупку активов для сдачи. К такому выводу пришёл девелопер «Унистрой», проведенное им исследование выявило структурный сдвиг спроса и рост инвестиционного сегмента.

Три группы покупателей новостроек

Унистрой разложил реальные сделки на десять сценариев и свёл их в три группы.

Самый крупный сегмент — покупки для себя, 73,4%. Внутри него 29,7% приходится на семьи с детьми до 6 лет, 28,1% — на одиночных покупателей (часто первая добрачная квартира), 8,7% — на пары без детей, 6,7% — на семьи с детьми-школьниками, 0,2% — на покупку для комфортной старости.

Покупки для других занимают 9,8%. Для детей берут 8,8%, для родителей — 1%.

Инвесторы — 16,8%. Из них 12,9% покупают под сдачу в аренду, 3% — для сохранения капитала, 0,8% — под последующую перепродажу.

Сегмент «для себя» потерял 21,1 процентного пункта — часть доли переместилась в категорию инвесторов, которая прибавила 15,6 п.п.

Методологию исследования компания не раскрывает: количество проанализированных сделок не указано, неясно, как считались сегменты и что именно означает «50+ регионов проживания покупателей». 

Успеть купить по льготе

По наблюдениям «Унистроя», многие покупатели ожидают отмены льготных программ и стремятся использовать семейную ипотеку или материнский капитал до изменения условий. Но не всегда это расширение жилья — иногда речь идет о дополнительном активе. 

Ещё один мотив покупки жилья для сдачи— перевод средств с депозитов в недвижимость. Те, кто получил проценты по быстрым вкладам, решают перевести деньги в «вещественную форму».

Самый популярный формат для сдачи — студии. Появился и новый формат «сьют» — квартиры, похожие на номера повышенной комфортности в отеле, с похожей планировкой.

Посуточная аренда против долгосрочной

Модель «купить убитую хату, сделать ремонт и сдавать» известна с начала 2000-х. Минимальный косметический ремонт и небольшие вложения позволяли привлечь арендаторов побогаче.

С 2010-х в России стала популярна посуточная модель, сервис Airbnb популяризировал этот вид бизнеса. Для арендодателя он (бизнес, а не  Airbnb) даёт неплохую маржинальность при меньшем износе: туристы, весь день гуляющие по городу, создают меньшую нагрузку. Обратная сторона — ежедневный клининг, контроль, обеспечение комфорта гостей, а в случае субаренды — общение с арендаторами.

Для обеих столиц, Калининграда, Нижнего Новгорода, городов Золотого кольца, Москвы и курортов посуточная аренда стала сезонным бизнесом. В холода хозяева могут вернуться с дачи в квартиру или сдаватиь её вдолгую.

По оценкам ДОМ.РФ, несмотря на тенденцию к легализации и работу агрегаторов, большая часть рынка аренды в России остаётся в сером секторе. Для собственника это означает не только налоговые риски, но и высокую операционную нагрузку.

Девелопер предлагает инвестору сервис

«Унистрой» в этом году запустил в Казани арендный продукт для покупателей-инвесторов — «Живи с Унистрой». Собственник передаёт квартиру в управление девелоперу и получает доход от аренды без участия в операционных процессах. В дальнейшем компания планирует масштабировать продукт на другие города.

Инвестиционный калькулятор, созданный компанией, будет показывать стоимость квартиры, вложения в подготовку квартиры к аренде и прогноз доходности в реальном времени с учётом собственных и заёмных средств инвестора.

Михаил Калашников, заместитель генерального директора Унистрой, описывает инвестора как более рационального покупателя: тот сравнивает недвижимость с вкладом, считает доходность, спрашивает про ремонт, мебель, простои и ответственность за объект после сделки. Продать квадратные метры уже недостаточно — нужна понятная модель владения: что покупается, сколько вкладывается в подготовку, кто выводит объект на рынок и как он приносит доход.

Продукт рассчитан на частных инвесторов, которые покупают квартиру ради дохода, но не готовы сами заниматься ремонтом, комплектацией, поиском жильцов, заселением, бытовыми вопросами, контролем платежей, документами и отчётностью.

Собственнику доступны три модели аренды. Долгосрочная — с комиссией управляющей компании. Гарантированная — с оплатой периодов простоя. Посуточная — собственнику перечисляется прибыль после комиссии агрегаторов, уборки и операционных расходов.

Отдельный блок — подготовка квартиры к сдаче. «Унистрой» предлагает ремонт, меблировку, технику и хоумстейджинг одним пакетом. До подписания договора клиент получает предварительный расчёт с постатейной сметой и спецификацией работ.

Калашников называет это продолжением девелоперского продукта: контакт с девелопером для собственника не заканчивается после передачи ключей, особенно если объект покупается как инвестиция. Поэтому важны не только планировка, цена и срок сдачи, но и вся последующая экономика — сколько стоит подготовить объект, как быстро он выйдет на рынок, кто работает с арендатором и как собственник видит результат.

В компании подчёркивают, что арендный продукт не заменяет классическую покупку квартиры, но расширяет сценарии владения. Раньше инвестор после сделки сам решал, что делать с объектом: сдавать, держать как капитал, готовить к перепродаже или комбинировать эти сценарии. Теперь он может получить готовую модель от своего девелопера. При желании в отремонтированной и меблированной квартире можно жить самому.

Контекст

Опыты покупки апартаментов под сдачу с одновременной передачей управления уже были в разных городах, особенно активно такая модель внедрялась в Санкт-Петербурге. Сейчас такие модели перемещаются в сферу покупки квартир.

«Модель передачи квартиры в управление девелоперу/оператору тестируют и другие компании. Так, ГК «Самолет» развивает направление «готовый арендный бизнес» (ГАБ), а казанский «Суварстроит» ещё в 2019 году отмечал высокий спрос на арендные сервисы от застройщика.

Что это всё это значит для покупателя

Рост инвестиционных покупок до 22,9% означает, что на рынке аренды обостряется конкуренция.

Одновременно может вырасти запрос на управление: не все собственники хотят заниматься обслуживанием аренды. Девелоперы подстраиваются и начинают предлагать готовые модели владения.

Продукт «Унистроя» стартовал на фоне тренда, который сам же девелопер и фиксирует: чем больше инвестиционных покупок, тем больше потенциальных клиентов у сервиса управления арендой. Насколько это будет востребованно — покажет время.