Семейная ипотека стала дороже: кому она теперь по карману

С 1 октября 2026 года ставка по семейной ипотеке зависит от числа детей и региона: для семей с одним ребенком в Москве она выросла с 6% до 12%, для многодетных — от 4% до 8%. Это увеличивает ежемесячный платеж и требования к доходу заемщика, из-за чего часть семей может пересматривать бюджет покупки или отказываться от дорогих квартир.

Как изменились условия семейной ипотеки

Раньше действовала одна ставка — 6% — и один лимит: 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 6 млн для остальных регионов. С 1 октября 2026 года ставка и лимит зависят от числа детей и региона.

Для остальных регионов условия такие: пять и более детей — 2% и 10 млн; четыре — 4% и 10 млн; три — 6% и 10 млн; два — 8% и 8 млн; один — 10% и 6 млн.

Для Москвы, Санкт-Петербурга и двух областей: пять и более детей — 4% и 18 млн; четыре — 6% и 18 млн; три — 8% и 18 млн; два — 10% и 15 млн; один — 12% и 12 млн.

Во всех случаях хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет. Максимальный срок субсидирования — 15 лет. Для ИЖС ставка остаётся 6% независимо от числа детей.

Платёж у семьи с одним ребёнком вырос примерно на 15 тысяч

Анна Гусева, владелец агентства недвижимости AVG Недвижимость, считает на примере квартиры за 6 млн рублей и кредита на 15 лет. По её расчётам, при ставке 6% платёж составлял около 51 тысячи рублей в месяц, при 10% стал около 65 тысяч. Для семьи с двумя детьми при ставке 8% платёж выходит около 57 тысяч, то есть на 6–7 тысяч выше прежнего.

Чем выше платеж, тем выше должен быть доход. Если исходить из того, что платёж не должен превышать 40% дохода семьи, то для кредита в 6 млн нужно около 180 тысяч в месяц вместо прежних 127, на 42% больше. Для максимального кредита в 12 млн при одном ребёнке платёж вырос со 101 до 144 тысяч, а нужный доход — с 253 до 360 тысяч.

18 млн — это размер кредита, а не цена квартиры: при минимальном первоначальном взносе 20% покупка тянет на 22,5 млн. При средней цене метра в московских новостройках 420–500 тысяч рублей это примерно 45–54 квадратных метра. Такой лимит положен уже семье с тремя детьми, а это пять человек: на каждого приходится 9–11 метров. Семье с пятью детьми, то есть из семи человек, достаётся 6–8 метров на каждого.

Что купят многодетные

Для семьи с пятью детьми в Москве или Петербурге — ставка 4%, лимит 18 млн, срок субсидирования 15 лет — ежемесячный платёж составит около 133 тысяч рублей. Если исходить из того, что платёж не должен превышать 40% совокупного дохода, семье нужно около 330 тысяч в месяц. Для семьи с тремя детьми (ставка 8%) платёж около 172 тысяч, необходимый доход — около 430 тысяч.

Средняя зарплата в Москве по данным Мосстата — 219,6 тысячи рублей в марте 2026 года. В самых высокооплачиваемых секторах — финансы, IT, нефтегаз — средние показатели держатся в диапазоне 250–340 тысяч. Медианная зарплата москвича по независимым оценкам — около 110–120 тысяч. Сравнивать эти цифры нужно с доходом семьи, а не одного работника: если работают оба родителя, две медианные зарплаты дают 220–240 тысяч, две средние — около 440. Выходит, что максимальный кредит по карману семье, где оба родителя получают выше средней зарплаты, а семье с двумя медианными доходами не хватает до нужных 330–430 тысяч.

Семей с тремя и более детьми в России около 2,3 млн. Уровень бедности внутри этой группы в 2024 году — 20%, в 2020-м было почти 38%. По выборочному наблюдению Росстата: 52,6% многодетных семей могут позволить себе только еду и одежду, но не товары длительного пользования; 27,7% хватает только на еду; 16,6% могут купить всё, кроме квартиры, дачи и машины.

Куда сместится спрос

Анна Гусева отмечает также, что ставка для индивидуального жилищного строительства осталась 6% независимо от числа детей, поэтому часть покупателей может сместиться в этот сегмент. Разница в платеже тут ощутимая: кредит в 6 млн на 15 лет при 6% обходится в 51 тысячу в месяц, а семье с одним ребёнком в Москве квартира в новостройке с тем же кредитом обойдётся в 72 тысячи.

Что с ипотекой на рынке

По статистике «Домклик», в 2026 году было три волны выдачи под старые условия: январь — 243,5 млрд рублей, июнь — 222,4 млрд, сентябрь — 302,8 млрд. Доля «Семейной ипотеки» в общем объёме ипотечных выдач снизилась с более чем 70% в 2024–2025 годах до 50–55% в 2026 году. До реформы этот показатель достигал 80%.

Сентябрьская волна оказалась самой высокой. По данным Сбера, в сентябре россияне оформили семейную ипотеку на 302,8 млрд рублей — это максимум с начала года, на четверть выше январского пика. Отдельный рекорд пришёлся на 30 сентября, последний день старых условий: 7,4 тысячи кредитов на 46,6 млрд рублей, самый большой дневной объём за всю историю программы. За одни сутки банк выдал около 15% месячного объёма, средний кредит составил примерно 6,3 млн рублей. В банке рост объясняют новостями об ужесточении условий с 1 октября и говорят, что в последнюю неделю месяца команды Сбера и «Домклик» работали с повышенной нагрузкой, чтобы семьи успели получить кредит на прежних условиях. С начала года выдачи по программе в Сбере превысили 1,4 трлн рублей, жилищные условия улучшили 246 тысяч семей, из них 232 тысячи купили жильё за пределами Москвы и Санкт-Петербурга.

Сколько жилья не продано

По данным журнала «Эксперт» (апрель 2026), к концу 2026 года доля нераспроданного жилья на момент сдачи ожидается на уровне 35–40% — максимум за последние десять лет. Объём замороженных в нераспроданном жилье средств оценивается примерно в 3,5 трлн рублей. В Санкт-Петербурге количество нераспроданных квартир выросло на 6,8% год к году.

У российского рынка новостроек есть любопытная особенность: чем больше пустых квартир скапливается у застройщиков, тем упорнее они держат цену. Разгадка — в реформе 2019 года с эскроу-счетами: сейчас деньги покупателя лежат замороженными в банке до сдачи дома, а строит застройщик на банковский кредит — проектное финансирование, ставка по которому напрямую привязана к тому, как быстро наполняется эскроу-счёт по заявленной цене продажи.

Из этого вырастает структурная невыгодность честной скидки: официально уронить цену — значит официально занизить расчётную выручку с квадратного метра, а по ней банк отчитывается перед ЦБ о наполняемости эскроу. В деловой прессе банки в этой роли уже называли «заградительным отрядом» рынка недвижимости.

К этому добавляется психология рынка: застройщики и банки сознательно избегают или откладывают снижение цен, чтобы не запустить ожидание ещё большего падения. Стоимость проектного кредита для застройщиков за последние периоды выросла примерно в полтора раза.

В сумме получается рынок, где реальная скидка покупателю есть — просто она никогда не называется скидкой. Это рассрочка, траншевая ипотека, субсидированная застройщиком ставка, trade-in, кэшбэк. Гусева тоже не ждёт резкого снижения цен на новостройки: по её мнению, застройщики скорее будут поддерживать спрос скидками и собственными программами, чем существенно снижать стоимость квартир.

Масштаб проблемы уже заметен в цифрах Минстроя: на 1 апреля из строящихся по стране 118,8 млн кв. м раскуплено 36,7 млн — это около 31%, а ещё в 24% объёма продажи вообще не открыты. Глава ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик оценивал, что доля нераспроданного на момент сдачи может вырасти до 35–40%, заморозив в квартирах около 3,5 трлн руб.

Новые условия семейной ипотеки ограничивают доступность кредита для самой массовой категории заёмщиков, а значит, в и без того переполненный склад не придёт часть спроса. Дальше рынок обычно проходит по сценарию: застройщики притормаживают запуск новых проектов, слабые региональные игроки с распроданностью ниже 30% рискуют не дотянуть стройку, и тогда в дело вступает Фонд защиты прав дольщиков. В 2020 году «Дом.РФ» выкупала непроданные квартиры у застройщиков — сначала на 50 млрд руб. под госгарантии, затем бюджет расширяли до 150 млрд под выкуп до 3 млн кв. м.

В этом сценарии обвала цен не будет. Будет медленнее: удлинение сроков продажи, точечные банкротства, заморозка новых строек и, вероятно, возвращение государства в роль покупателя последней инстанции. Рыночная ипотека сейчас стоит около 18,7%, и если ключевая ставка пойдёт вниз быстрее прогноза, она отчасти заместит семейную, и расчёт изменится.

Куда сместится спрос

Анна Гусева отмечает также, что ставка для индивидуального жилищного строительства осталась 6% независимо от числа детей, поэтому часть покупателей может сместиться в этот сегмент. Разница в платеже тут ощутимая: кредит в 6 млн на 15 лет при 6% обходится в 51 тысячу в месяц, а семье с одним ребёнком в Москве квартира в новостройке с тем же кредитом обойдётся в 72 тысячи.

Что в итоге

Новые условия семейной ипотеки увеличивают ставку и платеж для семей с одним–двумя детьми, особенно в столичном регионе, и ограничивают доступность кредита для массовой категории заёмщиков. На фоне растущего объёма нераспроданного жилья это может привести к снижению бюджета покупки, переориентации на вторичное жильё и ИЖС, сокращению ипотечных сделок, но не к обвалу цен на новостройки.