ЦФА в недвижимости стали доступны частным инвесторам с 5,2 тыс. руб.

Платформа «Цифровой квадрат» запустила розничный продукт для инвестиций в новостройки через ЦФА. Минимальный порог — 5,2 тыс. руб. Ранее инструмент был доступен только юрлицам. Экономическая модель каждого выпуска привязана к конкретной строящейся квартире.

О чём нам сообщила платформа

Платформа «Цифровой квадрат» объявила о запуске розничного продукта для частных инвесторов. Речь о цифровых финансовых активах, экономическая модель которых привязана к строящемуся жилью. Раньше такие вложения были доступны только юридическим лицам.

Теперь минимальный порог — около 5,2 тыс. руб. Продукт позиционируется как понятный вход в недвижимость с небольшой суммой.

Что такое ЦФА и зачем они в недвижимости

Цифровые финансовые активы — это по сути цифровые аналоги облигаций. Компания выпускает их, чтобы привлечь деньги от инвесторов, а те получают доход. Отличие от классических облигаций в том, что ЦФА выпускаются быстрее, дешевле и могут быть привязаны к конкретному активу — в данном случае к строящейся квартире.

Инвестор покупает не саму квартиру, а денежное требование к эмитенту, эквивалентное стоимости квадратного метра. После сдачи дома застройщик возвращает вложенные средства и выплачивает доход. Параметры выплат известны заранее и фиксируются в решении о выпуске.

По данным Банка России, рынок ЦФА активно растёт: к началу 2026 года объём в обращении достиг 690 млрд руб., за 2025 год привлечено 1,7 трлн руб. Сегмент недвижимости развивается с 2023 года.

Как это работает

Застройщик выделяет конкретную квартиру и снимает её с продажи. Между застройщиком и эмитентом заключается инвестиционный договор: эмитент направляет привлечённые через выпуск ЦФА средства на финансирование строительства этой квартиры. После ввода дома в эксплуатацию застройщик возвращает инвестиционный взнос и выплачивает доход. Параметры выплат держателям ЦФА фиксируются заранее в решении о выпуске.

Цена 100 ЦФА соответствует стоимости одного квадратного метра. Цена фиксируется дважды — на старте выпуска и на дату погашения, после ввода объекта в эксплуатацию. Размещение идёт через оператора информационной системы «ЦФА ХАБ», включённого в реестр Банка России.

Инвестор приобретает денежное требование к эмитенту, эквивалентное стоимости квадратного метра. Квартира не является предметом залога или иного обеспечения по ЦФА.

Чем продукт отличается от других

Ключевая особенность «Цифрового квадрата» — стандартизированная структура выпуска, одинаковая для проектов разных застройщиков. Инвестору достаточно один раз разобраться в механике, чтобы дальше сравнивать проекты по условиям и доходности, а не изучать каждый выпуск с нуля.

Юридическую схему выпуска разрабатывало адвокатское бюро «Качкин и Партнёры» в рамках программы Центра компетенций НТИ на базе СПбГУ совместно со строительной компанией «Красная стрела».

Что с рисками

Платформа раскрывает и сценарии неисполнения обязательств. Обязательства эмитента перед держателями ЦФА не зависят от исполнения застройщиком инвестиционного договора, ввода объекта в эксплуатацию или иных обстоятельств. При банкротстве эмитента инвестор предъявляет денежные требования в деле о банкротстве в установленном порядке.

Квартиры, с которыми связана экономическая модель выпуска, исключаются из свободной продажи на период действия инвестиционного договора: застройщик обязуется не отчуждать их и не заключать в отношении них ДДУ, бронирования и иные сделки.

Жилые комплексы реализуются по 214-ФЗ с использованием эскроу-счетов — этот механизм, по оценке платформы, обеспечивает большую экономическую стабильность проектов.

Для неквалифицированных инвесторов

Для неквалифицированных инвесторов действует установленный Банком России лимит — 600 тыс. руб. в год на приобретение ЦФА данной категории. Это ограничение встроено в регулирование и распространяется на всех частных инвесторов, которые не имеют статуса квалифицированных.

Контекст рынка

По данным Банка России, к началу января 2026 года объём ЦФА в обращении составил 690 млрд руб. — рост на 150% за год. За 2025 год на рынок привлечено 1,7 трлн руб. Сегмент недвижимости развивается с 2023 года.

Андрей Алексеев, генеральный директор и сооснователь платформы «Цифровой квадрат»: «Мы создавали "Цифровой квадрат", чтобы дать застройщикам дополнительный источник финансирования помимо банковского, а частным инвесторам — понятный вход в недвижимость с небольшой суммой. Экономическая модель каждого выпуска связана с конкретной строящейся квартирой — в этом ключевое отличие нашей модели от большей части рынка».

Юлия Загинайко, старший юрист АБ «Качкин и Партнёры»: «ЦФА позволяют быстрее и проще привлекать финансирование по сравнению с классическими облигационными инструментами и структурировать выпуски под конкретные проекты. При разработке модели "Цифрового квадрата" для нас было важно встроить новый инструмент в существующую систему финансирования жилищного строительства. В результате ЦФА дополняют традиционное проектное финансирование, а использование счетов эскроу обеспечивает дополнительную стабильность экономической модели проекта».

Заключение

«Цифровой квадрат» запускает розничный продукт для инвестиций в новостройки через ЦФА с порогом входа 5,2 тыс. руб. Стандартизированная схема выпуска одинакова для всех застройщиков, инвестору не нужно разбираться в каждом выпуске отдельно.

Платформа прописывает и сценарии неисполнения обязательств. Рынок ЦФА в недвижимости растёт: за 2025 год привлечено 1,7 трлн руб., объём в обращении достиг 690 млрд руб.