Новостройки Москвы теряют покупателей, вторичка их подбирает

Основное падение пришлось на квартиры. За девять месяцев 2026 года в Москве зарегистрировали 38 249 ДДУ на жилье — на 34% меньше, чем годом ранее. Сделок с нежилыми помещениями стало 20 207, их число сократилось на 24%.

Всего с января по сентябрь на первичном рынке оформили 58 456 договоров долевого участия против 84 595 годом ранее. Иными словами, рынок недосчитался примерно 26 тыс. зарегистрированных ДДУ.

В третьем квартале снижение сохранилось: 19 538 ДДУ, на 32,5% меньше, чем в июле–сентябре 2025 года. На жилье пришлось 13 029 договоров, на нежилые помещения — 6 509.

Вторичный рынок растет, но не в сентябре

За девять месяцев на вторичном рынке жилья Москвы зарегистрировали 100 983 перехода прав по договорам купли-продажи. Это на 3% больше, чем за аналогичный период 2025 года, когда было оформлено 97 918 сделок.

В сентябре состоялось 11 458 сделок — на 5% больше, чем в августе. При этом по сравнению с сентябрем 2025 года показатель снизился на 4%. Несмотря на месячное снижение, результат оказался на 2% выше среднемесячного уровня с начала года — 11 220 сделок.

Спрос смещается между сегментами

Расхождение динамики заметное: первичный рынок за девять месяцев потерял 31% сделок, вторичный прибавил 3%. Росреестр учитывает зарегистрированные договоры и переходы прав, поэтому данные отражают состоявшиеся сделки, а не заявки или брони.

Для покупателей это означает, что готовое жилье пока удерживает спрос лучше новостроек. Для застройщиков падение числа ДДУ на треть за девять месяцев — прямой сигнал, что поддерживать прежние темпы продаж становится сложнее.

А что с ипотекой

Ипотечный сегмент показывает схожую динамику. За январь–сентябрь 2026 года в Москве зарегистрировали 69 222 договора жилищного кредитования — на 23% меньше, чем годом ранее.

В сентябре таких договоров было 6 807: к августу показатель вырос на 11%, однако в годовом выражении сократился на 40%.

Что это значит для покупателя

На новостройке у покупателя больше поводов торговаться за условия: скидку, субсидированную ставку от банка-партнера, отделку, машиноместо или график платежей. Особенно это касается готовых или близких к сдаче лотов. Но скидка редко появляется сама: ее нужно запрашивать, сравнивать предложения соседних корпусов и смотреть не на «цену от», а на итоговую стоимость со всеми бонусами.

На вторичке торг возможен, но по ликвидным квартирам он обычно скромнее. Продавцы готового жилья не обязаны срочно уступать в цене: спрос на вторичку пока устойчив. Серьезную скидку проще найти у объекта с долгой экспозицией, неликвидной планировкой или неудачным расположением.

Ипотека остается главным фильтром. Решение о покупке все чаще зависит не от желания, а от доступного ежемесячного платежа. Перед выбором между новостройкой и вторичкой стоит сначала посчитать комфортный платеж, а уже потом смотреть объекты: разница в 0,5–1 процентного пункта по ставке может оказаться важнее разницы в цене квартиры.

Выбор между сегментами стоит делать по полной стоимости владения: цене, ставке, ремонту, коммунальным платежам и сроку до заселения.