Два фильтра для класса
В Dar позиционирование проекта начинается с двух параметров — местоположения и масштаба. Район, ближайшее окружение, объём застройки и количество квартир работают как первичный фильтр.
Анна Усатова, коммерческий директор Dar: «Если проект крупный либо расположен рядом со стресс-факторами, например промышленным объектом, мы квалифицируем его как бизнес-класс — даже при высоком качестве отделки. Премиум или делюкс возможны только при соблюдении двух условий: камерность и репрезентативное окружение».
Именно таким критериям, по её словам, соответствовал проект «Дом на Часовой», где девелопер принял решение выйти на уровень премиума. Дальнейшая калибровка идёт по внутреннему стандарту: индивидуальный дизайн, натуральные материалы, дорогостоящее благоустройство с крупномерными и редкими породами растений. Функциональное зонирование ориентировано на взрослую платёжеспособную аудиторию, а не на семьи с детьми.
Где за ТТК возможен премиум
В Шелепихе или Печатниках, по мнению Усатовой, премиум-проект невозможен — окружающая среда выступает сдерживающим фактором. Однако границы премиальной застройки в Москве неравномерны.
Анна Усатова: «Традиционно зона премиума ограничена Садовым кольцом, например в Замоскворечье, или ТТК в Хамовниках. Но вдоль Ленинградского проспекта — от Белорусского вокзала до Аэропорта и Сокола — исторически сложилась застройка сталинскими домами, где селились академики и высокообразованная публика. Эта локальная среда по своему статусу выходит за рамки ТТК, и там мы видим возможность для премиальных проектов».
При этом покупатель, по словам Усатовой, больше не замыкается в границах жилого комплекса. Ему важна среда вокруг дома — для прогулок с детьми и ощущения статусности окружения. Остальные потребности он закрывает за пределами района.
Главное отличие 2026 года — количество квартир
Определяющим критерием между бизнес-классом и премиумом стал масштаб проекта — общая площадь и количество квартир.
Анна Усатова: «Если в доме тысяча квартир — это бизнес-класс. Если проект насчитывает 255 квартир, он уже может претендовать на премиум при условии соблюдения всех требований по материалам, планировкам, качеству мест общего пользования и благоустройства».
Грань, по её словам, сильно размыта и прослеживается скорее в территориальном разрезе и объёме жилого фонда. Технологии и материалы между классами принципиально не различаются. Разница — в экономике проекта.
Два лифта на пять этажей обходятся дороже, чем два лифта на сорок этажей. Отделка лобби натуральным камнем и деревом может стоить одинаково, но в бизнес-классе эти затраты распределяются на сорок этажей, а в премиуме — только на пять. Затраты на места общего пользования и инженерные системы ложатся на меньшее число квадратных метров и меньшее количество покупателей, что прямо влияет на цену за метр.
Кейс: «Дом на Часовой»
В качестве самого показательного премиального проекта в Dar называют «Дом на Часовой». 255 квартир, камерный двор с озеленением для взрослой аудитории, лобби от бюро Balcon с применением стекла и натурального камня. В проекте — библиотека и виниловая комната как дополнительные атрибуты премиального уровня.
Архитектурная особенность: девять секций, в каждой по два лифта, в одной — три. На этаже — три-пять квартир, лифт обслуживает около двадцати семей. В каждом подъезде — собственное лобби.
Анна Усатова: «Благодаря малой этажности и небольшому числу квартир на этаже лифт обслуживает всего около двадцати квартир. Это гарантирует минимальное ожидание, высокую приватность и безопасность. В каждом подъезде собственное красивое лобби, которым пользуются только эти двадцать семей, поэтому оно всегда содержится в идеальной чистоте».
Такие решения увеличивают затраты на строительство и эксплуатацию в расчёте на одну квартиру. Покупатель платит за приватность, тишину и комфорт — и получает их в виде конкретных параметров.
Что убеждает покупателя
В диалоге с клиентами в Dar делают акцент на конкретных характеристиках: локация в востребованном районе, малое количество квартир, дорогая отделка, качественные общественные зоны.
Анна Усатова: «Времена, когда эталоном считалась высотная стеклянная башня, прошли. Рынок пресытился технологичными небоскрёбами с высокой плотностью заселения. Сейчас тренд сместился в сторону камерности: премиум-продукт должен быть рассчитан на ограниченное число жителей».
Премиальность, по её словам, чувствуется во всём — от визуализации до материалов. Покупатель выбирает не просто квадратные метры, а соседей, тишину и лифт, который не приходится ждать.
Итог
В отличие от LEGENDA, где классы признали устаревшими, в Dar продолжают оперировать классовой градацией, но с чёткими количественными критериями. Главным из них в 2026 году становится не локация и не набор материалов, а количество квартир на этаж и общая камерность проекта. Именно этот параметр, по версии девелопера, формирует приватность и определяет экономику — а значит, и цену квадратного метра.
Иллюстрация: Дом на Часовой
