С 1 ноября 2026 года арендодателей спросят, передавать ли данные в ФНС

Что меняется для арендодателя

С 1 ноября в профиле на площадках аренды должна появиться опция согласия на передачу данных в налоговую службу. Об этом сообщила редакция Яндекс Недвижимости: по её данным, механизм на момент публикации ещё настраивался.

Смысл для арендодателя простой. Если он даёт согласие, площадка может передать налоговой сведения о заключённом через неё договоре. Если согласия нет — автоматической передачи не происходит. То же правило действует после отзыва согласия.

Что именно передадут

Площадка может направить в налоговую только три категории сведений:

данные о партнёре;

реквизиты договора между оператором платформы и партнёром — дату, номер, срок действия и предмет;

сведения из акта сверки взаиморасчётов.

Речь идёт о той информации, которая уже есть у площадки в рамках её отношений с партнёром, — а не о произвольном сборе всех личных данных или о договорах с жильцами.

Кого это касается

Крупные сервисы объявлений и недвижимости — Авито, Циан и Яндекс Недвижимость — относятся к цифровым платформам, через которые заключаются договоры аренды и найма. Поэтому новый порядок может затронуть собственников, сдающих жильё через такие сервисы.

В этой схеме арендодатель обычно выступает партнёром платформы: он размещает объект и заключает договор через сервис. Арендатор или наниматель, как правило, является пользователем, а не партнёром.

При этом закон прямо исключает из понятия «партнёр» физлиц, совершающих между собой сделки, не связанные с предпринимательской деятельностью. Поэтому разовая сдача квартиры между двумя физлицами может под механизм не подпадать.

А вот самозанятый, который систематически сдаёт жильё через агрегатор, — другое дело: партнёром считается в том числе физлицо на НПД, использующее площадку для оказания услуг или сдачи имущества. То есть, оформив самозанятость и регулярно размещая объявления, вы с высокой вероятностью попадёте в категорию «партнёр» и увидите у себя эту опцию согласия.

Почему согласие сделали добровольным

Это сознательный выбор законодателей:

Защита персональных данных — передача сведений о человеке требует законного основания, и согласие является самым простым и понятным из них.

Ограничение автоматической слежки — платформы не должны массово и без ведома людей становиться «автоматическими информаторами» ФНС по новому каналу.

Защита самих площадок — передача только с согласия и по чёткому постановлению снижает их юридические риски.

Важно понимать: отказ закрывает лишь конкретный автоматический канал, но ФНС по-прежнему может получать информацию другими способами — через запросы, открытые источники, банки.

Что будет делать ФНС

Сопоставлять полученные сведения с задекларированными доходами, проверять корректность налогового режима и выявлять риски. При обнаружении риска налоговая может направить информационное письмо, запросить пояснения или вызвать для дачи показаний — в экспериментах с крупными площадками такие письма уже рассылали по рискам дробления бизнеса, неполного отражения выручки и неправильного применения НПД, патента или УСН.

А если не давать согласие?

Отказ от согласия не отменяет налоговые обязанности и не делает договор аренды незаконным. Налоговые обязанности определяются Налоговым кодексом и выбранным режимом, а не отметкой на площадке. Доход от сдачи жилья нужно декларировать и платить налог независимо от согласия.

Для тех, кто и так оформляет доход и платит налоги, согласие, наоборот, может упростить подтверждение сделок — сведения приходят в ФНС в структурированном виде.

Практика: самозанятость для аренды

Многие арендодатели легализуют сдачу одной-двух квартир через НПД — это проще и выгоднее, чем 13% НДФЛ или регистрация ИП. НПД прямо разрешает сдавать жилые помещения: квартиры, комнаты, жилые дома. Ставки — 4% с платежей физлиц и 6% с компаний и ИП. Лимит дохода — 2,4 млн рублей в год по всем видам деятельности на НПД. Наёмных работников иметь нельзя. На каждый платёж нужно выбивать чек в приложении «Мой налог» и отправлять его арендатору. Договор найма/аренды заключается как обычно — статус самозанятого нужен только для налога по низкой ставке и отсутствия декларации 3-НДФЛ.

Отдельно про апартаменты

По НПД сдавать апартаменты нельзя — они почти всегда имеют статус нежилого помещения (это видно в выписке из ЕГРН). Варианты для владельцев апартаментов: платить НДФЛ 13% как обычное физлицо с подачей 3-НДФЛ либо регистрировать ИП и выбирать подходящий режим (УСН, патент и т.д.).

Что мы заметили: Циан и Яндекс Недвижимость в реестре не значатся

В сообщениях о новой опции согласия чаще всего называют три площадки — Авито, Циан и Яндекс Недвижимость. Мы проверили официальные источники и обнаружили нестыковку.

По данным «Российской газеты» и РБК в реестр посреднических цифровых платформ Минэкономразвития на 1 октября 2026 года вошли 13 сервисов: Ozon, Wildberries, Avito, AliExpress, Lamoda, «Купер» и семь сервисов Яндекса — Маркет, Еда, Такси, Путешествия, Delivery, Смена и Доставка. Ни Циан, ни Яндекс Недвижимость в этом перечне нет.

Причина сомнений в том, что критерий закона требует, чтобы платформа позволяла заключать сделки и проводить расчёты, а у классифайдов сделки часто идут вне площадки. Подтверждения применения нормы именно к аренде жилья через Циан и Яндекс Недвижимость в документах и авториетных источниках мы не нашли.

Что дальше

Скоро мы узгнаем, как именно площадки из реестра реализуют интерфейс согласия, смогут ли пользователи увидеть полный перечень передаваемых данных до его выдачи и как будет устроен отзыв согласия.

Совет арендодателям: следите за появлением опции в личном кабинете и читайте, на что именно соглашаетесь.